Opinie: Er ligt een gouden kans voor pensioenfondsen en banken: laat iedereen een deel van z’n huis verhuren

Appeared in the Volkskrant on Oct 4, 2022
You can access the Volkskrant article here: https://www.volkskrant.nl/colu...

Vier grote problemen van deze tijd komen samen in de woningmarkt. Ten eerste armoede. Die was al groeiende, maar met de geëxplodeerde energieprijzen dreigt het verwarmen van de woning deze winter voor veel mensen onbetaalbaar te worden. Het prijsplafond helpt daar natuurlijk bij, maar dat betekent nog altijd een gasprijs van op €1,50 per m3, ongeveer tweemaal zo hoog als de prijs vóór de corona epidemie.

Dan is er eenzaamheid. Onze steeds verder individualiserende maatschappij levert vrijheid op, maar de keerzijde is dat veel mensen, en dan vooral ouderen, zich steeds eenzamer voelen. En alleen wonen is dodelijk: volgens de recente overzichtsstudies levert alleen wonen een 32 procent grotere kans op sterfte op (Holt-Lunsted et al, 2015) en vergroot sociale isolatie de kans op een hartinfarct met een derde (Valtorta et al, 2016).

Probleem drie is de woningnood. Volgens de laatste prognoses zal die bij ongewijzigd beleid de komende jaren toenemen. De grootschalige bouwplannen om de woningnood op te lossen, komt maar moeizaam op gang. Ten vierde is er de klimaatverandering. Woningen leveren daar een belangrijke bijdrage aan, want een groot deel van ons energiegebruik en dus onze CO2-uitstoot vindt plaats in de woning.

Als meer mensen hun woning zouden delen, dan zouden al deze problemen in één keer worden aangepakt. Het delen van een woning, bijvoorbeeld door de verhuur van een kamer, vermindert de woningnood, levert inkomsten op voor de verhuurder, en vermindert daarmee meteen de armoede. Het zorgt ook voor een efficiënter energieverbruik, want het is veel zuiniger om één woning voor twee mensen te verwarmen dan twee woningen. En ten slotte is het delen van een woning een remedie tegen eenzaamheid.

De cijfers laten zien dat alleenstaanden vaak ruimte genoeg voor hebben, vooral ouderen. Om een voorbeeld te geven: alleenstaande 67-plus huurders in de vrije sector hebben een gemiddelde woning van 99 vierkante meter. In de koopsector is dat zelfs 117 vierkante meter. In beide gevallen is dat groter dan de gemiddelde woning van meerpersoonshuishoudens tussen de 25 en 44 jaar. Ook in de andere leeftijdscategorieën hebben alleenstaanden relatief grote woningen. Tegelijk zien we een sterke terugval in het inkomen van alleenstaanden, die rond het 50ste levensjaar inzet, dus een extra inkomstenbron is dan voor veel huishoudens welkom.

Echter, een woning delen heeft ook nadelen: het betekent minder privacy en meer kans op gezeur. Dat wil men liever niet, dus hebben mensen een steuntje in de rug nodig om toch de woning te gaan delen. Helaas krijgen ze die steun nu niet vanuit de Nederlandse financiële instellingen, integendeel. Financiële instellingen praten veel over duurzaamheid en maatschappelijke impact. Inderdaad, energieprestaties worden beter, CO2-uitstoot lager, en klimaatrisico wordt in de gaten gehouden. Maar Nederlandse financiële instellingen kunnen ook bij de eerdergenoemde maatschappelijke problemen een nuttige bijdrage leveren, want ze hebben een belangrijke positie op de woningmarkt.

Ongeveer 70 procent van de vastgoedportefeuilles van Nederlandse pensioenfondsen bestaat uit huurwoningen. In de gebruikelijke huurcontracten staat een clausule die het onderverhuren van een deel van de woning verbiedt. Dat maakt het onmogelijk om bijvoorbeeld een kamer te verhuren aan een student. Zo’n clausule is moeilijk te begrijpen, zelfs vanuit een puur financieel perspectief. De kans dat een huurder betalingsachterstanden krijgt wordt juist kleiner als er sprake is van extra inkomsten uit onderhuur.

Ook de Nederlandse banken hebben heel veel invloed op de woningmarkt, met name via hun hypotheekportefeuilles. En in de standaardcontracten die daar worden gebruikt, staat dat het verhuren van een kamer of een ander deel van de woning, ofwel helemaal niet is toegestaan, of alleen is toegestaan na schriftelijke goedkeuring van de bank. Dat lijkt begrijpelijk: mocht een klant in de betalingsproblemen komen, dan wil de bank de beschikking krijgen over het onderpand om de lening terug te betalen.

Echter, in Nederland komt het zelden zo ver. Zelfs in de crises van 1981-1985 en 2009-2012, toen de woningprijzen zakten met respectievelijk 45 procent en 19 procent, waren de hypotheekverliezen zeer gering (Mocking en Overves, 2017). Bovendien geldt ook hier dat een onderhuurder zorgt voor extra inkomsten voor de hypotheeknemer en dus voor een lager risico op betalingsachterstanden. Deze voorzichtigheidsmaatregel is dus overbodig en kan gevoegelijk uit de hypotheekcontracten worden gehaald.

Met het wegnemen van deze barrières kunnen institutionele woningbeleggers en banken bijdragen aan het oplossen van vier grote maatschappelijk issues. Het lijkt bijna te mooi om waar te zijn, maar als de financiële sector het echt serieus meent met haar maatschappelijk beleid, dan ligt hier een gouden kans: meetbare maatschappelijke impact creëren, zonder dat het ook maar een euro aan rendement hoeft te kosten.

De auteurs zijn alle drie verbonden aan het Finance Department van de Universiteit Maastricht

Bronnen

Holt-Lunsted, J., T, Smith, M. Baker, T. Harris en D. Stephenson. 2015. Loneliness and social isolation as risk factors for mortality: a meta-analytic review. Perspectives on psychological science 20(2), 227-37.

Valtorta, N., M. Kanaan, S. Gilbody, S. Ronzi en B. Hanratty. 2016. Loneliness and social isolation as risk factors for coronary heart disease and stroke: systematic review and meta-analysis of longitudinal observational studies. Heart 102(13), 1009-16.

Mocking, R, en B. Overves. 2017. Direct and spillover effects of forced sales on house prices: Evidence from the Netherlands. Journal of Housing Economics 38, 50-61.