22-02-2022

Minder huishoudens, minder vraag naar woningen: is dat te realiseren?

De maatschappelijke discussie over het woningtekort gaat bijna altijd over de vraag hoeveel woningen we waar moeten bouwen. Zo heeft onze nieuwe minister als voornaamste opdracht om 100.000 nieuwe woningen per jaar te realiseren. Dat is natuurlijk prachtig, maar misschien moeten we eerst onderzoeken of we de huidige woningvoorraad wel doelmatig gebruiken.

Eichholtz, Kattenberg & Kok laten deze week in economenblad ESB zien dat Nederland sterke institutionele prikkels tegen samenwonen heeft ingebakken in de sociale zekerheid en in huur- en hypotheekcontracten. Dat leidt tot extra huishoudens, die allemaal moeten worden gehuisvest en dus tot een grotere behoefte aan woningen. Het wegnemen van die prikkels kan een flink deel van het woningtekort oplossen, zonder ook maar één woning te bouwen. Dat is goedkoper en duurzamer, en omdat het eenzaamheid tegengaat, is het ook goed voor de volksgezondheid.

De meest recente Primos prognose van onderzoeksbureau ABF laat zien dat het huidige woningtekort van meer dan 300.000 woningen de komende vijf jaar alleen maar groter wordt, tot een tekort van 415.000 woningen in 2025. Daarna neemt het woningtekort weliswaar af, maar in 2032 is het tekort nog steeds ongeveer even groot als nu. Pas daarna komt er echt verlichting.

Politici van alle kleuren zijn het erover eens dat hier met de hoogst mogelijke urgentie iets aan moet worden gedaan. Meer bouwen is het devies! De woningvraag krijgt in de discussie nauwelijks aandacht: die wordt in het beleid meestal gezien als een autonome, exogene factor, waar verder weinig aan valt te veranderen. Maar die vraag is afhankelijk van de huishoudensvorming en die wordt mede bepaald door sterke institutionele prikkels die samenwonen onaantrekkelijk maken. Met andere woorden: bij een gegeven bevolkingsomvang zorgen die voor meer huishoudens en dus een groter woningtekort.

Er zijn vier institutionele en financiële barrières tegen het samenvoegen van meerdere huishoudens in één woning: in de AOW, de Bijstand, in hypotheekcontracten en in huurcontracten.

De hoogte van de uitkeringen in de AOW en de Bijstand wordt vooral bepaald door de woonsituatie. Samenwonen of een (onder)huurder betekenen een lagere uitkering. En de verschillen zijn groot: alleenstaanden die overwegen samen te gaan wonen verliezen daarmee circa 30 procent van hun uitkering. Ook de AIO-aanvulling op de AOW is grotendeels afhankelijk van de woonsituatie. Een oudere die een (onder)huurder in huis neemt krijgt bijvoorbeeld een AIO-korting die exact gelijk is aan de huurinkomsten! Andere toeslagen, zoals de huurtoeslag, worden gekort als er sprake is van aanvullende inkomsten uit onderverhuur. Een kamer verhuren is een inbreuk op de privacy, dus niet direct aantrekkelijk. Een financiële prikkel zou daar wat aan kunnen doen, maar het huidige beleid bestaat vooral uit zuinigheid en doet precies het tegengestelde. En de aantallen zijn groot: Nederland kent op dit moment circa één miljoen alleenstaande AOW-ers en circa 125.000 alleenstaande bijstandsgerechtigden.

Ook Nederlanders die niet in de AOW of de bijstand zitten worden onbedoeld gestimuleerd om alleen te wonen. Mensen die hun woning huren bij een corporatie of commerciële verhuurder tekenen een huurcontract waarin een standaard clausule is opgenomen dat onderverhuur niet is toegestaan. Eigen-woningbezitters met een hypotheek zitten in een vergelijkbare situatie. De koopwoning is vrijwel altijd gefinancierd met een hypotheek en in de hypotheekvoorwaarden van de Nederlandse banken staat dat (onder)verhuur zonder expliciete toestemming van de bank niet is toegestaan en zelfs aanleiding kan geven tot executoriale verkoop van de woning. Dat nodigt niet echt uit om een onderhuurder te zoeken.

De oude weduwe of weduwnaar die alleen in het huis woont waar ooit het hele gezin woonde is een cliché, maar daar blijkt een kern van waarheid in te zitten. Eichholtz, Kattenberg & Kok (2022) laten zien dat alleenstaanden en meerpersoonshuishoudens vrijwel even grote woningen hebben. Dat geldt vooral voor ouderen en voor huurders in de sociale sector. Dus samenwonen leidt tot een veel efficiënter ruimtegebruik dan alleen wonen.

Het zou goed zijn als de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zou samenwerken met de minister van Sociale Zaken om de barrières voor huishoudensvorming in de AOW en de Bijstand weg te nemen. De inhoud van standaard huurcontracten van woningverhuurders vallen niet direct onder de jurisdictie van de overheid, maar het is goed om in overleg met marktpartijen de mogelijkheden van onderverhuur te verkennen. Dat advies geldt ook voor de aanpassing van hypotheekcontracten: verken dit met de Nederlandse Vereniging van Banken en DNB, zodat onderverhuur structureel tot de mogelijkheden gaat horen. Samenwonen en samenwerking zijn de basis van een duurzame oplossing voor de problemen op de woningmarkt.


Uitgebreider gepubliceerd in ESB

Gepubliceerd in het Financieel Dagblad